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      全國房價普漲漸弱 2014年臨下行重壓
        中國磚瓦網  [2013/12/24]  
      摘要:今年以來,無論是地產大佬還是行業專家,都紛紛表示房地產十年黃金發展期已經過去。揮別“黃金期”,接下來的十年是否將成為“白銀期”?全國房價“普漲”勢頭是否會終結?隨著房地產調控建立長效化機制,業內認為,房價繼續全面上漲的動能已經削弱,明年樓市銷量增速將弱于今年,城市間將更為分化。

        揮別“黃金十年” 全國房價“普漲”動能漸弱

        在地產圈子里,人們常常把過去的十年稱為房地產發展的“黃金十年”。在這十年間,以一線城市為首的房價一路上漲,地產行業迅速繁榮。盡管自2010年開始調控升級,但這十年的黃金期似乎并未就此終結。在資金及需求的推動下,近幾年的房價上漲勢頭仍在繼續。

        今年以來,無論是地產大佬還是行業專家,都紛紛表示房地產十年黃金發展期已經過去。揮別“黃金期”,接下來的十年是否將成為“白銀期”?全國房價“普漲”勢頭是否會終結?隨著房地產調控建立長效化機制,業內認為,房價繼續全面上漲的動能已經削弱,明年樓市銷量增速將弱于今年,城市間將更為分化。

        十年間的“普漲”

        近期華遠集團董事長任志強再次拋出了房價“上漲論”,認為明年房價仍會保持上漲態勢,特別是買房限購、買車搖號的城市,房價還會全面上漲。

        從過去的十年來看,以一線城市為首,房地產經歷了全面“普漲”。中國指數研究院數據顯示,在過去的十年時間內,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價累計上漲了238.9%。其中,北京的商品住宅成交均價從2004年的4747元/平方米,上漲到今年11月的18290元/平方米,漲幅達到285%,是四個城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價則分別上漲了184%、225%和263%。

        “這僅僅是住宅成交的均價,一線城市市區房價的漲幅還要遠遠大于這個數字!币晃环康禺a業內人士直言。以北京北四環五道口區域的房價為例,在今年年初,曾有中介掛出了每平方米10萬元的報價,一度激起市場熱議。如今該樓盤的平均報價基本維持在7萬元/平方米左右。相比之下,2009年該樓盤開盤時,平均售價僅在2.2萬元/平方米上下。

        房價的快速上漲不僅僅出現在京滬廣深,重慶、杭州、廈門等熱點城市在過去的十年間也經歷了同樣的過程。根據中指院的統計,截至今年11月,廈門住宅成交均價已經達到14696元/平方米,較2004年時的3768元/平方米上漲了290%。福州盡管前11月的均價回落至萬元以下,但是由于十年前的基數只有2463元/平方米,累計仍上漲了294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房價漲幅約200%,而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。

        從一線城市的房價變化來看,2005年、2007年及2010年都是房價出現明顯上漲的年份。以北京市為例,2005年北京市商品住宅成交均價為6162元/平方米,同比增長了19.7%。2007年成交均價則一舉突破了萬元大關,達到10661元/平方米,同比增幅高達44.6%。2010年伴隨著調控升級,北京市的商品住宅成交均價達到17151元/平方米,同比漲幅為29.7%。相比之下,其他年份北京市的均價漲幅基本保持在10%左右。

        成交再創新高

        自2010年以來,我國房地產市場調控不斷升級。今年年初,“國五條”及各地細則出臺,繼續堅持調控不動搖,“有保有壓”的方向明確。盡管調控升級,但中指院百城價格指數環比仍連續18個月上漲,今年以來累計上漲10.74%,同比則連續12個月上漲,漲幅擴大至10.98%。

        某研究院最新報告顯示,今年重點城市住宅成交量同比增長16%,總量為近四年同期最高。同時,重點城市新批上市面積總量同比增長15%,也創下近四年最高。即使在11月季節性低點,多數城市供應量仍在高位。從全國來看,今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好于去年,規模已創歷史新高。

        在經歷全行業快速擴張后,我國已經誕生了一批大型房企!叭f科從2008年的470多億元到2010年突破千億元,共用了兩年時間;而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億,只花了一年的時間!币晃环康禺a業內人士感嘆,在新的市場形勢下,只要構建獨特的產品、市場體系,把握市場調整期機遇,房企的業績會爆發式增長。

        統計顯示,今年銷售額超過千億元的房企規模進一步擴展至7家,除了萬科、保利、中海、綠地外,恒大、碧桂園、萬達等公司都將突破千億元銷售大關。

        “標桿房企能夠在今年取得這么好的銷售成績,一方面是聚焦主流客戶需求,優化了剛需、改善型產品結構;另一方面是因為這些企業把握了一二線市場快速增長的機遇!敝兄冈悍治鰩煴硎。

        今年前11月,十大代表性企業累計拿地金額共3086億元,同比增長了87%,比去年全年水平高出31%!澳玫嘏c新開工的時間差一般是六到十二個月,從2012年四季度土地市場明顯回暖到今年,這些供地將在2014年陸續開工!鄙鲜龅禺a人士指出,明年房地產新開工面積還會繼續增長,市場供應量將會提升。

        “普漲”動力不足

        在我國為應對經濟變化而出臺的各項宏觀政策中,房地產政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房價的波動上漲,政策也幾經變化調整。2013年房地產市場整體向好,但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”,進一步促使調控政策的差異化。

        今年下半年以來,房地產政策在趨于長效化的同時,各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期,而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市,則在不突破調控底線的前提下,微調當地調控政策以促進需求釋放。

        “熱點城市房價在未來仍將上漲,很難期待限購限貸政策放松,現有的行政化調控手段也很難在短期內退出,不同城市的政策取向會繼續差別化!敝兄冈悍治鰩熤毖,一線城市和熱點二線城市供不應求的壓力仍很大,雖然2013年新開工項目將增加2014年供應,但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出,政策有加碼可能。

        業內人士認為,在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下,2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢,投資新開工增長平穩”的特點。預計2014年全國商品房銷售面積增幅將明顯低于今年。同時,市場慣性將使得明年上半年同比增速相對較高,但下半年將有所回落。

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      來源:中國建材新聞網
        
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